정부 ‘안심신탁’ 첫 타깃 윤곽② 불특정 다주택자 전세금 위탁보다 건설사 보증금 관리가 안정적 판단 건설임대사업자가 보증금 맡기면 HUG, 신탁금 비례 투자확대 불가피 자료=HUG. / 그래픽=대한경제. 제도 시행 초기에 불특정 다수의 다주택자 및 비거주 1주택자 위주로 전세금을 위탁받는 것보단, 알려진 소수의 건설사로부터 민간건설임대주택 등에 붙는 전세금 성격의 임대보증금을 받아 관리하는 쪽이 안정적일 것으로 예측됐으리란 취지다. 2일 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 임대주택을 지어온 건설사 중에서도 상대적으로 몸집이 크고 아파트 공급 물량이 많은 회사와 주로 접촉해 안심신탁 참여 의사를 타진하는 중이다. 사업장 수가 적거나 비아파트 위주로 공급해온 군소 업체들은 일단 빠졌다. 임대주택건설사업 구조를 보면 실제로 회사 체급이 높을수록 안심신탁 참여 여지가 크다. 사업자가 착공 뒤 준공까지의 공사비를 충당하는 주요 자금원이 임대보증금이라서다. 신천지무료 구체적으로 사업자에겐 주택도시기금대출의 일환인 민간임대주택 건설자금대출의 대출금, 또 모집 공고를 보고 지원한 입주희망자가 낸 임대보증금이라는 양대 축이 공사비 조달 수단이다. 유동성이 모자란 사업자는 보증금을 HUG에 신탁할 여력도 부족할 수 있단 뜻이다. 이에 시장에서는 국토교통부와 HUG가 유동성 지원책을 마련해야 안심신탁을 통한 건설임대 공급이 탄력받을 것이라는 제언도 나온다. 업계의 한 관계자는 “다수 사업장에서 장기임대 기간이 끝나 분양전환이 진행되고 있어 이를 통해 유동성을 확보하는 사업자가 아니라면, 공사비로 쓸 임대보증금을 HUG에 선뜻 맡기기는 어렵다”며 “사업자 유동성 지원이 보완책으로 제시돼야 한다”고 말했다. 다만 법인 건설임대사업자들이 대규모로 보증금을 맡기면 HUG는 이에 비례해 투자 규모를 늘려야 하는 숙제도 생기게 된다. 현재 HUG는 PF(프로젝트파이낸싱) 시장을 주된 투자처로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 신탁금을 임대주택 건설을 위한 펀드처럼 운용해 사업자에게 사실상 PF 대출을 직접 해줄 수 있다는 예측이 뒤따른다 릴게임 손오공 . 하지만 보증금 신탁 수요와 HUG표 PF 펀드의 수요가 항상 같은 방향으로 움직일지는 알 수 없다. 한 증권사의 PF 담당 임원은 “보증금 신탁은 늘어나는데 HUG로부터 공급받는 PF 자금 수요는 줄어드는 일도 가능하다”며 “HUG의 기존 상품인 PF 보증을 보면 2022년 9월 레고랜드 사태 이후부터 발급이 증가하고 있는데, 사실 시장이 호황이었던 그 전엔 공공 특유의 여러 요건이 따라붙는 보증에 대한 수요가 적었고 민간에서 알아서 하는 분위기였다”고 했다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수도 “HUG가 PF 시장에 넣을 수 있는 자금의 한계를 고려해 총량을 조정하고 투자처를 분산할 필요가 있다”고 말했다. 아울러 국토부와 HUG는 법인 건설임대사업자뿐 아니라 임대차시장에 매물을 내놓는 일반 집주인들을 대상으로도 안심신탁사업을 추진할 계획으로 전해지고 있으나, 월세 매물의 전세 전환을 이끌기에는 역시 유인이 뚜렷하지 않을 것이라는 지적도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “임대인이 전세금을 맡기고 정기 수익을 받을 바에 월세가 나을 것”이라고 했다. k">릴게임 손오공